PG GEOPRIM
Marcin Bienias
Brzezie 435, 32-014 Brzezie
tel. 667 582 215
e-mail: geoprim.biuro@gmail.com

Budowa domu jednorodzinnego

W celu wybudowania czegokolwiek niezbędne jest dysponowanie nieruchomością na cele budowlane- najogólniej musimy być właścicielami lub użytkownikami wieczystymi działki.
( jeżeli dopiero planujemy nabycie, może się okazać że kawałek gruntu, na którym chcielibyśmy wybudować nasz dom trzeba wydzielić z większej działki dokonując podziału nieruchomości).

Nie każdą działkę można zabudować, o tym decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), a także wymiary działki ( pamiętajmy, że ogólnie budynek musi być odsunięty od granicy o 4 lub 3 metry (są oczywiście odstępstwa, ale to w sytuacjach szczególnych). Po wypis i wyrys z MPZP lub po decyzję o WZiZT udajemy się do urzędu gminy właściwego dla nieruchomości. O te dokumenty może wystapić każdy zainteresowany nieruchomością, zatem można uniknąć sytuacji, że zakupimy działkę, na której nie będziemy mogli wybudować tego co chcemy, do wniosku o te dokumenty trzeba będzie dołączyć kopię mapy zasadniczej, po którą udajemy się do Wydziału Geodezji odpowiedniego Starostwa Powiatowego. Ta kopia lub wydruk przyda się jeszcze w kilku miejscach, a dodatkowo da nam informację o przebiegu podziemnych urządzeń przesyłowych na naszej działce i w okolicy, w które będziemy się chcieli wpiąć.

Jeżeli mamy działkę, wypis i wyrys z MPZP lub decyzję o WZiZT możemy zacząć wybierać projekt budynku. Wybierajć projekt z katalogu pamiętajmy o tym że musi on spelniać warunki MPZP lub WZiZT. Warto w tej kwestii poradzić się architekta, zwłaszcza, że w punktach sprzedaży gotowych projektów często takie porady w wyznaczone dni udzielane są bezplatnie.
Jeżeli projekt będzie wykonywany indywidualnie dla nas, projektant sam zastosuje się do wymogów wspomnianych wyżej dokumentów.

Na tym etapie możemy też wystapić do dostawców mediów o wydanie warunków przyłączenia do ich sieci. Potrzebne będą projektantowi do wykonania projektów przyłączy. Informacje te mogą się przydać się również geodecie, u którego zamówimy mapy do celów projektowych (MDCP), bo będą określały w jakich miescach możliwe jest wpięcie do sieci, a miejsce to wchodzi w zakres wspomnianej mapy. Sporządzenie takiej mapy trwa dla pojedynczej działki trwa około miesiąca ( w zależności od funkconowania właściwego miejscowo powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej-PODGIK). Potrzebujemy minimum 4 egzemplarzy map ( 4 egzemplarze projektu składa się wraz z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę), ale warto zamówić jeden więcej.

Nowelizacja ustawy Prawo Budowlane z 2015 roku, dołączyła do zbioru obiektów budowlanych, które nie wymagają pozwolenie na budowę wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w calości na nieruchomości, na której został zaprojektowany ( obszar ten określa projektant). W praktyce na dzień dzisiejszy, w większości. budowy domów jednorodzinnego jest wykonywana na podstawie pozwoleń na budowę, a na zgłoszenie są to w skali kraju pojedyncze przypadki) Dlatego też poradnik ten bardziej omawia szczegółow tryb z pozwoleniem na budowę, ale wszystkie dokumenty, które są potrzebne w tym trybie będą potrzebne również w trybie " na zgłoszenie".

Mapy do celów projektowych przekazujemy projektantowi, który wykonuje dla nas indywidualny projekt lub adaptację projektu katalogowego. Projektant wykorzystując MDCP sporządza plan zagospodarowania terenu (PZT), który stanowi część projektu budowlanego. PZT obejmuje budynek oraz między innymi:sieci techniczne wraz z przyłączami, studnie, szambo, drogi, chodniki itp. Jeżeli nie ma wjazdu na działkę z drogi publicznej rownież ten wjazd ( do uzyskania pozwolenia na budowę, będzie potrzebne oświadczenie zarządcy drogi o połączeniu naszej nieruchomości z drogami lądowymi. W przypadku gdy wjazd jest, składamy do zarządcy wniosek o takie oświadczenie /będzie potrzebna kopia mapy zasadniczej, lub mapy do celów projektowych z zaznaczonym wjazdem/, jeżeli go nie ma od zarządcy drogi otrzymamy warunki jakie musi spełniać zjazd, a projektant zajzdu musi je uwzględnić w swoim opracowaniu. W tym drugim przypadku od zarządcy drogi otrzymamy oświadczenie o połączeniu z drogą przez projektowany zjazd).

W przypadku gdy nasza nieruchomość jest w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jako rola klasy I-III, a także IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego( o pochodzeniu gleb nie ma bezpośrenio informacji w dokumentach, które posiadamy, więc jeżeli mamy klasę IV-VI, trzeba się dowiedzieć) będzie potrzebna decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej, którą wydaje odpowiedni Starosta, przy pomocy Wydziału Geodezji odpowiedniego starostwa. Obszar do wyłączenia powinien być zaznaczony w PZT.

Kolejną opinią, którą musimy uzyskać jest opinia zespołu uzgadniania dokumentacji projektowej (ZUDP). Zgodnie z ustawą Prawo Geodezyjne i Kartograficzne, uzgodnienie to nie jest wymagane dla przyłączy i sieci projektowanych w całości na naszej działce budowlanej, ale niestety bywa tak, że niektóre wydziały architektury będą tej opinii wymagały.

Wszystkie wymienione decyzje, oświadczenia, warunki i opinie będą stanowiły część projektu budowlanego, zatem z 4 całkiem pokaźnymi egzemplarzami projektu wraz oświadczeniem o dysponowania nieruchomością na cele budowlane-formularz na stronie internetowej Wydziału Architektury i Budownictwa odpowiedniego starostwa, udajemy się do tegoż Wydziału i składamy wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli przedstawiona przez nas dokumentacja nie bedzie miała braków, to po 65 dniach możemy się spodziewać decyzji.

Decyzja uprawomocnia się po dwóch tygodniach, po tym okresie idziemy do Wydziału Architektury i Budownictwa odebrać decyzję, a przy okazji możemy zanieść zakupiony i wypełniony przez nas w części informacyjnej Dziennik Budowy, do zarejestrowania, opieczętowania i zaplombowania.

Rozpoczęcie prac budowlanych należy zgłosić Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego (PINB).

Zgodnie z Prawem Budowlanym obiekty wymagające pozwolenia na budowę, a także część obiektów wymagajacych zgłoszenia, a zwłaszcza: budynki mieszkalne jednorodzinne (budowane w tym trybie), przyłącza, sieci uzbrojenia terenu wymagają geodezyjnego wyznaczenia w terenie, a po wybudowaniu geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, przy czym dla robót ulegajacych zakryciu (przyłącza i sieci) inwentaryzacja ta ma być wykonana przed zakryciem, czyli w otwartym wykopie!!! (Na podstawie wykonanych pomiarów inwentaryzacyjnych geodeta po zakończeniu budowy sporządza informację o zgodności usytuowania wybudowanych obiektów z planem zagospodarowania terenu, zatem żeby nie było problemów, należy realizować je zgodnie z wytyczeniem).
Wytyczenie należy zlecić z pewnym wyprzedzeniem najlepiej około 10 dniowym, ponieważ praca ta podlega zgłoszeniu do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.
Wytyczenie zostaje potwierdzone wpisem do dziennika budowy i przekazaniem kieownikowi kopii szkicu tyczenia. Po wytyczeniu geodeta sporządzi operat zawierający informację o zmianie sposobu użytkowania gruntu i przekaże go ośrodkowi dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Pownien przygotować również wniosek o zmianę danych w ewidencji gruntów i budynków, który podpisuje właściciel nieruchomości. (zgłoszenie takiej zmiany jest obowiązkiem właściciela wynikajacym z ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne).
W trakcie budowy budynku jednorodzinnego geodeta będzie również potrzebny przy wykonywaniu sieci i przyłączy podziemnych. Bardzo ważne i dlatego jeszcze raz powtarzane jest to żeby pomiar tych obiektów wykonany był w otwartym wykopie, zatem należy odpowiednio wcześniej poinformować o tym geodetę.

Po zakończeniu prac budowlanych, zlecamy geodecie wykonanie mapy z inwetaryzacją powykonawczą. Od zlecenia wykonania do odbioru map minie około miesiąca ( w zależności od ODGiK) zatem zlećmy te czynności odpowiednio wcześniej, zwłaszcza jeżeli budujemy dom ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego ( w umowie mamy określony termin do kiedy należy przedłożyć albo wyżej wspomniane zawiadomienie albo dopuszczenie do użytkowania).

Wszystkie czynności geodezyjne przed, w trakcie i po budowie chętnie wykona dla Państwa PG GEOPRIM

Słowa kluczowe: geodeta, geodezja, geodezja kolejowa, geodezyjna obsługa inwestycji tyczenie, wytyczenie, inwentaryzacja powykonawcza, mapa do celów projektowych, geodeta wieliczka, geodeta kraków, geodeta bochnia, geodeta wiśnicz, geodeta kłaj, podziały nieruchomości, rozgraniczenia, geodeta myślenice, pionowość szybów windowych, pomiary suwnic